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■瑕疵（かし）保険の付保が可能かどうか確認してください。
■耐震性能を確認してください。
■1981年5月以前の旧耐震基準のマンションは買わない方が無難。
①「かし保険」って何ですか？
●購入時に確認できなかった主要構造部と雨漏れの「瑕疵」を保険でカバーできます
既存住宅売買かし保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険制度です。売り主が宅地建物取引業者の場合は2年以上の瑕疵担保責任がありますが、売り主が個人の場合は瑕疵担保責任を負わない、あるいは数ヶ月に限定するといった契約にすることが多くなっています。このため、指定された保険法人による任意の「既存住宅売買瑕疵保険」が用意されています。既存住宅売買瑕疵保険には、（1）宅建業者販売タイプと（2）個人間売買タイプの2種類があります。どちらも原則、保険の対象は住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分など※1で、保険期間は5年間※2となります。前者は、宅地建物取引業者が保険に加入し、買い取った住宅を自ら販売する際に利用するものです。後者は、個人が売り主の場合に利用するもので、保険に加入するのは保証を行う「検査機関」となります。まず、売り主が検査機関に対して、費用を負担して検査と保証を依頼します。検査によって保証ができる住宅であれば、検査機関が保険に加入し、買い主に対して保証を行います。なお、買い主が費用を負担して、検査と保証を依頼することもできます。引き渡し後に瑕疵が見つかった場合は、どちらのタイプも、補修費用のほかに調査費用、転居・仮住まい費用などについて保険金が支払われます。また、事業者が倒産している場合には、買い主が直接保険法人に対して保険金を請求できます。
※1 保険の対象は保険法人によって異なり、給排水管路、給排水設備、電気設備を保険の対象としている場合もあります。
※2 （1）宅建業者販売タイプでは2年間、（2）個人間売買タイプでは1年間のものもあります。
●検査と保証で費用は15万円前後
保険付帯の際には、建築士による物件調査が必要になります。また、調査の結果、かし保険法人が規定する物件の性能が担保されていなかった場合、「是正工事」が必要になります。是正工事の多くは雨水侵入防止のためのコーキングなどです。また、昭和５６年５月以前の旧耐震基準の物件の場合は、耐震改修工事をして現行の基準まで性能を引き上げる必要があります。是正工事後、再度物件調査となり、一定の性能が確認できれば保険付帯となります。
保証内容は各社若干の差があるものの、基本は主要構造部と雨漏れに関する補修費用が「５年間・最大１，０００万円」保険で支払われることになります。
●中古一戸建ては必ずかし保険を付帯してください
マンションの場合、構造の欠陥や雨漏れは、自分の部屋だけで発生していることは考えにくく、ぞれら欠陥への対応はマンション全体で検討することになります。対して一戸建ては、自分で対応すればほとんど解決できます。中古の一戸建てを購入される場合には、かし保険の付帯を忘れないでください。
●既存住宅売買かし保険手続きの流れ（引き渡し後リフォーム特約）
■既存住宅売買かし保険のＶＴＲは「こちら」
②耐震基準の変遷と耐震性能の確認方法
●「旧耐震」と「新耐震」
昭和２５年に建築基準法ができ、以降、多くの地震が発生しています。地震のたびに建築基準法が見直されているのですが、大きく分けると、昭和５６年６月以前に建築確認申請を行った「旧耐震基準」と、それ以降に建築確認申請を行った「新耐震基準」の建物が存在します。もちろん、旧耐震基準は、現行の基準と比べると耐震性に劣る可能性が高くなっています。
木造住宅の場合、もう一つ大きな転換点があります。それは、平成１２年６月です。平成７年１月１７日に発生した、阪神淡路大震災の教訓を法律に反映させたのがこのタイミングで、平成１２年６月以降に建築確認申請を行った現行基準と、新耐震ですが現行基準を満たしていない可能性が高い昭和５６年６月以降で平成１２年６月までに建築確認申請を行った建物が存在します。
●昭和５６年６月以前と以降で何が違うのか？
コンクリート造も、木造も、多くの建築物の耐震性能は「壁の量」で決まります。壁の量が多ければ耐震性が高く、少なくれば低いということになります。たまに、「柱が太いから地震に強い」と勘違いしてる方がいますが、一部の建物を覗き、多くの住宅は柱の太さなどは地震で建物が受ける横揺れに対して、抵抗する要素にはなりません。
●平成１２年６月以降には何が変わったのでしょうか？
阪神淡路大震災では、昭和５６年６月以降の壁の量の基準を満たしている住宅なのに倒壊している住宅がありました。このような住宅には二つの特徴がありました。一つは「壁の配置バランスが悪い」ことです。多くの住宅は、南側に大きな間取りのリビングを配置し、北側に水回り、階段など、北側に壁が集中する傾向があります。もう一つは、「接合部が弱かった」ことです。筋交いがたすき掛けで入っているなど、せっかく強い壁になっているのに、その接合部が釘止めだったりして、釘の強度で壁の強度が決まってしまっていたという事実が分かりました。そこで、平成１２年６月以降の木造住宅は「壁の配の規定」が定められ、「すべての接合部について引き抜け強度を計算しそれに見合う接合をしなければいけない」ということになりました。
■壁の配置バランスの規定
■接合部の規定
●耐震性を確認する方法「耐震診断」
住宅の耐震性を確認する方法として、「耐震診断」が普及しています。木造住宅の場合、「壁の量」「壁の配置バランス」「接合部」「劣化状況」「屋根の重さ」等を建築士が現地調査を実施し、耐震性を判断します。耐震性の判断は、以下の４項目に分類されます。この耐震診断では、「中地震動 ＜震度５強＞では損傷しないこと、」「大地震動 ＜震度６強～７＞では倒壊・崩壊しないこと」を判定します。
●旧耐震基準物件の９８％は耐震性不足
木造在来工法２階建て以下の建物を約２万棟調査した結果、旧耐震基準では９８％、新耐震基準の物件でも８５％の住宅の耐震性が不足していることが調査で明らかになっています。中古の木造住宅を購入する際には、必ず耐震診断を受診し、耐震性が不足している場合は、必ず耐震補強工事を実施しましょう。ちなみに、耐震診断の費用は平均１０万円程度です。
■旧耐震基準物件の診断結果分布
■新耐震基準物件の診断結果分布
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合 調べ
●耐震性不足を軽視する傾向のある不動産業界
昭和５６年６月以前の旧耐震基準の物件の場合、不動産の取引の前に確認する「重要事項説明」において、耐震診断書の有無を記述し、取引関係者が認識できるようになっています。しかし、旧耐震基準の物件であるにもかかわらず耐震診断書無し、と表記されている物件が多く存在します。旧耐震基準なのに耐震診断すら実施していない物件ということになります。そのような物件の購入はお勧めしません。「東日本大震災の時も大丈夫だったから」というような説明をする不動産事業者もいたりしますが、何の根拠もありません。それより、「耐震性の確認ができてない物件、耐震性が不足している物件は、次の買い手が見つかりにくい＝流動性が低い」ということです。一戸建て住宅であれば、自ら耐震改修を実施すればよいのでそんなに問題ではありませんが、共同住宅であるマンションは、その合意形成が困難で耐震改修を実施したマンションは全国的に見てもごくわずかです。旧耐震基準のマンションが多くみられるのが、不動産事業者による買取再販物件だったり、多額のリフォームを勧めるリノベーション事業者の紹介する物件だったりします。買取再販は仕入れの金額を抑えることができ、多額のリフォームを勧めるリノベーション事業者は、リフォームにお金を使ってほしいので、不動産の価格を抑えるために旧耐震基準のマンションの場合が多いようです。リスクをしっかり伝えることなく、流通させている事業者の倫理観が問われます。
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